一條龍筆記

銀行說的貸款成數不能只聽口頭承諾——兩家銀行一開始都說可以貸8成，查完聯徵後全部改口（一家降到7.5成、一家變成「不一定，要送件看看」）。能不能貸到理想成數，很大程度取決於業務對銀行對保習慣、金管會最新規定的掌握程度。

建商配合的銀行一開始說可以貸8成，後來反悔改成7.5成，但這時候已經讓銀行查過一次聯徵，過程中完全不知道銀行內部是怎麼評估、改口的。另外自行接洽了第二家銀行，一開始也說可以8成，但查完聯徵後改口說「不一定，要送件看看」。這次因為有理財型房貸的部分，銀行要求補件：近期繳款明細、近兩個月薪資——銀行最在意的其實是有沒有穩定的還款能力，另外對「第二戶」相關的金管會規定也非常在意。銀行貸款成數要隨時隨地留意金管會規定與市場風向的變化，才會知道實際能貸到什麼程度。

第五次裝潢．2026-08-08 整理．聯徵查詢有次數限制，多問幾家銀行前需留意此成本

設計師丈量決定所有後續工種需求，驗屋可與設計丈量同步進場；所有工種都需到場勘查是業界慣例；最容易卡關的是木工——水電（燈具）、冷氣（位置）、窗簾盒都要跟木工工序對齊；油漆與細清相對獨立可後置，但正確收尾順序是「細清→油漆最後修補」。

設計師一定是第一個工種——要先有丈量圖跟真實尺寸的設計圖、施工圖，後續才知道要找哪些工種；驗屋可以跟設計師丈量同步安排進場，省下重複跑一趟的時間。所有工種正式施工前都需要現場勘查一次，這是室內設計業界的慣例，這個時間成本是必要的，沒辦法用純圖面溝通取代。最容易卡關的樞紐是木工：水電的燈具位置、冷氣的機位與風管、窗簾盒，都是木工工項的一部分或需要跟木工的工序對齊。油漆、細清這兩個工種比較不受制於其他工種的時程，可以排在後段進場。真正的收尾順序是：細清完成後，油漆要再回來做最後的修補，這才是整個工程真正結束的最後一步。

第五次裝潢．2026-08-08 整理

規劃天花板維修孔之前，一定要先跟建商確認清楚所有水閥的實際位置、哪些需要保留可及性——沒問清楚會漏開一個孔，事後回頭跟木工師傅修改，報價也會跟著受影響。

那次裝潢只找了統包，沒有找設計師，平面圖與施工圖都是自己畫的——第一次自己取代設計師的角色。規劃維修孔時，沒有主動跟建商確認水閥的實際位置，少開了一個孔。這種細節平常是設計師的專業會主動注意到的，但因為是自己第一次做設計，這個坑是自己漏接的，不是統包或建商的疏失。後來得回頭跟木工重新談維修孔位置，報價也連帶受影響。

第三次裝潢．2026-08-08 整理．下游影響：木工報價

設計繪圖服務是按圖面類型分項計價，不是「一張多少錢」——常見項目有平面配置圖、系統圖、立面施工圖、3D設計圖/渲染、燈具配置圖、弱電相關配置圖、櫃體圖，外加現場丈量費。10–14坪空間完整服務（含3D）約NT$20,000–22,000。拿完整圖面自己找統包會比全案委托設計公司便宜。

實際詢价兩位設計師取得的分項報價如下：

設計師A明確表示，若是拿設計圖自己找統包（不透過設計公司做全案），確實會比較便宜，但需要平面配置圖、系統圖、立面施工圖、3D設計圖這4項。與先前查到的行情（單張3D渲染圖NT$3,000–10,000）交叉比對：並不矛盾，因為委外全案設計包含的是整套設計判斷工作，3D渲染只是附加項目之一。若只需要視覺化效果，AI工具（VizBase）能大幅取代這塊；但平面配置、系統圖、立面施工圖這些屬於設計判斷本身的圖面，仍需要專業設計師或自己用SketchUp/AutoCAD產出。

第五次裝潢．2026-08-08 整理．設計師姓名已去識別化

保護工程不一定要順便給木工做——找專門的保護工程廠商，用可回收的瓦楞板（類似巧拼）取代一次性材料，戶外戶內都能做，廠商還會自己回收帶走；順勢把統一清運改成各工種自行處理垃圾，等於省下一筆清運費，也更環保。

原本打算請木工師傅順便做保護工程，後來找到專門的保護工程廠商，材質是可回收的瓦楞板（類似巧拼），戶外梯廳跟室內保護都能提供，施工完廠商會自行回收帶走材料。這次也順勢取消了統一的垃圾清運服務，改成要求每個工種自行處理、帶走自己的垃圾——原本要付給清運公司的錢省下來，等於分攤到各工種身上，同時做到省錢又環保。

第五次裝潢．2026-08-08 整理

不能用同一套方法找遍所有工種——統包/木工用臉書問卷讓人填寫，效果不錯；油漆這類報價容易「看起來都差不多、真假難辨」的工種，改用在地口碑（Google Maps評價）＋直接詢問，反而更有效。

找統包跟木工時，用臉書發問卷讓人填寫，確實找到還不錯的人選。但輪到找油漆時，發現網路上的報價似乎都偏一致，難以判斷報價的真實性，感覺反而比較貴。後來改找當地、Google Maps評價不錯的油漆師傅直接詢問，找到一位品質不錯的師傅——雖然最後價錢跟原本網路報的其實差不多，但過程中對品質更有把握。

第五次裝潢．2026-08-08 整理

水電這個工種的溝通習慣，多數以現場口頭確認為主，較少單純依賴平面圖溝通——找水電時可以先確認對方習慣的合作模式；另外初期報價與最終確認的價格常有落差，一開始便宜不代表最後便宜。

找水電師傅時沒有特別注意到，水電這個工種的溝通習慣，很多時候是以現場口頭說明為主，而非單純依賴平面圖——這是水電比較特殊的合作慣例，需要有人在現場口頭講解、確認實際狀況。另外，最初報的價格跟最後實際確認的價格有落差，要等最終確認的時候才知道實際金額。

第五次裝潢．2026-08-08 整理

房仲想要正式專約（排他委託），但沒有直接答應——完全依賴單一房仲有風險，萬一租不出去會很麻煩。折衷做法：口頭答應給他「第一個月的獨家機會」，回報他平常的在地協助，但不簽正式專約，兼顧公平與彈性。

人不常在物件所在地時，很多事情必須靠房仲在地協調，例如報修時需要有人到現場看、處理維修單這類事務。因為房仲平常提供這些協助，會希望能拿到正式的專約。沒有給正式專約的原因是：完全依賴單一房仲有風險——如果只靠一個房仲，萬一他一段時間都租不出去，會很麻煩，沒有其他管道同時進行。折衷方案是口頭答應房仲「第一個月只找他一個人處理」，給他一段時間的獨家機會作為回報，讓他可以在這段時間內完全自己掌握，但不是正式簽約的專約。這樣的做法相對公平，也比較能長久維持合作關係。

第五次裝潢．2026-08-08 整理